谢朝梅与中粮地产(集团)股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源:中国裁判文书网2018-01-29

深圳市宝安区人民法院民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初1625号
原告谢朝梅,女,汉族,身份证住址湖南省安乡县。
委托代理人张学中,广东淳锋律师事务所律师。
被告中粮地产(集团)股份有限公司,住所地广东省深圳市宝安区新城二区湖滨路,组织机构代码19224718-9。
法定代表人周政,董事长。
委托代理人柳成荫,女,汉族,身份证住址广东省深圳市宝安区,系该公司员工。
委托代理人徐微,女,汉族,身份证住址广东省深圳市宝安区,系该公司员工。
原告谢朝梅诉被告中粮地产(集团)股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张学中及被告的委托代理人柳成荫、徐微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告与被告于2014年1月1日签订了中粮地产其它物业(2013)字第001号租赁合同。合同约定第一条“1.1被告用于出租的建筑物位于深圳市宝安区××花园××、××、××、××、××、××号商铺,总出租建筑面积为253.5平方米。”第二条“2.2本合同租期为叁年,租期从2013年11月1日至2016年10月31日。2.2租赁期满,被告有权收回该租赁建筑物,原告应如期返还,如原告需要继续承租,则应于租赁期满前两个月向被告提出书面续租要求,在同等条件下,原告有权优先续租该物业,继租合同的租金届时双方将参考市场价格进行协商。”在原告与被告租赁合同到期前两个月,原告书面函告被告请求续签合同,被告未予函复。在租赁合同到期后,被告仍继续向原告收取房租至2017年4月,因此应当认定为原合同期满后被告继续将房屋租给原告的事实,被告无权再将房屋租给他人使用。今年元旦假日期间,周俊江、周妃娇持黄健君与被告订立的上述房产的租赁合同企图赶走原告,并通知原告实际使用房屋的租户要求签订临时租赁合同。对此原告认为,被告在未征得原告是否愿意接受被告与黄健君的租赁合同同等条件的情况下与他人订立上述房屋租赁合同,违反了原中粮地产其它物业(2013)字第011号租赁合同和《合同法》的规定,应当认定被告与黄健君订立的深圳市宝安区××花园××、××、××、××、××、××号商铺,总出租建筑面积为253.5平方米的房屋租赁合同无效。被告应该在与黄健君租赁合同同等条件下优先租赁给原告使用。原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求判令:1、确认被告与黄健君订立的深圳市宝安区××花园××、××、××、××、××、××号商铺,总出租建筑面积为253.5平方米的房屋租赁合同无效;2、由被告负担本案诉讼费用。
被告答辩称,被告曾于租赁合同到期前2016年8月19日收到原告提交的要求优先续租商铺的函,被告在2016年8月26日书面向原告复函说明合同到期后不再续租的事宜,同时在函件中提示原告,希望原告在合同到期后尽快将物业清空并返还,并且需按租金的两倍向被告支付占有使用费。原告在收到被告的该函件后,并未向被告进一步申请续租,被告认为双方就租赁合同到期后租赁关系自动终止一事达成合意。原告现在又起诉要求行使优先承租权,是对之前双方已经达成合意的无视。其次,目前被告与黄健君签署的租赁合同在租金、维修责任、加建、改建、扩建等方面的约定均不同,且黄健君单方承诺会对租赁物业进行升级改造,目前的租赁条件与原告已过期的租赁合同条件明显不同。原告在起诉状中声明的按原来的租金方案支付租金并且租赁合同继续有效的事实不存在。实际上,原告在租赁合同到期后支付的是租赁合同第9.2条约定的物业占用费,且原告目前支付的物业占用费与合同约定金额存在出入,被告在此提醒原告补足。
经审理查明,本案涉案商铺位于深圳市××区××花园××、××、××、××、××、××号商铺,被告提供的分户汇总表显示,上述商铺由深圳市宝恒(集团)股份有限公司万丰皮塑制品(深圳)有限公司开发,并登记在该两家公司名下。2014年1月1日,原、被告签订《租赁合同》一份,约定被告将涉案商铺出租给原告,租赁期限为三年,即从2013年11月1日至2016年10月31日;租赁期满,被告有权收回该商铺,原告应如期返还,如原告需要继续承租,则应于租赁期满前两个月向被告提出书面续租要求,在同等条件下,原告有权优先续租该物业,续租合同的租金届时双方将参考市场价格进行协商;2013年11月1日至2014年10月31日期间的月租金为人民币4,700元,2014年11月1日至2015年10月31日期间的月租金为人民币4,935元,2015年11月1日至2016年10月31日期间的月租金为人民币5,182元;原告应在每月十日前向被告支付月租金;租赁期间,原告应合理使用并爱护所承租的建筑物及其附属设施;原告使用不当或者不合理使用,致使承租物及附属设施损坏或发生故障,由原告负责维修;原告拒不维修的,被告可代为维修,所发生的维修费由原告承担,被告有权直接从原告的租赁保证金中扣除……。2016年8月18日,原告通过邮政快递向被告邮寄一份《要求优先续租商铺的函》。2016年8月26日,被告向原告发送一份《关于合同到期不再续租的函》,由案外人签收,同时被告提交照片显示在涉案商铺进行了张贴。
2016年10月,被告与案外人黄健君签订了一份《租赁合同》,约定将涉案商铺出租给案外人黄健君使用,租赁期限为1年,从2016年11月1日至2017年10月31日;2016年11月1日至2016年11月30日期间的月租金为人民币2,928元,2016年12月1日至2017年10月31日期间的月租金为人民币5,856元;租赁期间,案外人黄健君应合理使用并爱护所承租的建筑物及其附属设施,负责对租赁物业及附属设备设施的检查、保养、修复和老化更新,所产生的费用由案外人黄健君负责;案外人黄健君使用不当致使承租物及附属设施损坏或发生故障,由案外人黄健君负责维修;案外人黄健君拒不维修的,被告可代为维修,所发生的维修费用由案外人黄健君承担,被告有权直接从案外人黄健君的租赁保证金中扣除;租赁期间,非主体结构的维修责任(如门窗更换维修、管道更换维修、电梯保养维修等)、因案外人黄健君原因造成的(如改建、扩建、加建或装修等)相关维修责任、屋面、墙体、地面渗水开裂等涉及的维修责任由案外人黄健君承担,除上述维修责任外及产生的费用由被告承担……。案外人黄健君在2016年10月12日曾向被告出具一份《承诺函》,承诺对涉案商铺进行整体改造升级,依法依规将物业打造成精品公寓,单房投入不低于人民币60,000元,两房投入不低于人民币100,000元(具体装修改造以被告与其双方确认的效果图为准);保证改造后的物业不存在任何水电安全隐患;如因案外人黄健君原因合同期满不能达到被告验收要求,同意以两倍租金价格赔偿被告并无条件退回该物业。
根据原告提供的汇款凭证显示,原告在2016年11月1日向被告转账支付人民币15,546元,附加信息为2016年11月至2017年1月共3个月租金、在2016年12月28日向被告转账支付人民币15,546元,附加信息为2017年2月至2017年4月共3个月租金。
根据被告提供的银行流水显示,原告在2016年7月14日向被告转账支付2016年7月份租金人民币5,182元、在2016年8月4日向被告转账支付2016年8月份租金人民币5,182元、在2016年9月2日向被告转账支付2016年9月份租金人民币5,182元、在2016年11月7日向被告转账支付2016年10月份租金人民币5,182元。
另查明,被告在1993年10月8日进行过变更信息登记,由深圳市宝安区城建发展总公司变更为深圳宝恒(集团)股份有限公司;在1996年12月18日进行过变更信息登记,由深圳宝恒(集团)股份有限公司变更为深圳市宝恒(集团)股份有限公司;在2006年4月13日进行过变更信息登记,由深圳市宝恒(集团)股份有限公司变更为中粮地产(集团)股份有限公司万丰皮塑制品(深圳)有限公司的工商信息查询结果显示其主体状态为吊销。
上述事实,有原告提供的租赁合同、要求优先续租的函、快递单、汇款凭证、通知、临时租赁合同、被告提交的租赁合同、关于合同到期后不再续租的函、照片、分户汇总表、承诺函、银行流水等书面证据予以证明。上述《租赁合同》等书面证据在卷证实,并经庭审举证,本院予以确认。
本院认为,根据被告提供的分户汇总表可以认定,被告系涉案商铺的产权人,对其拥有出租权,原告虽对上述分户汇总表的真实性不予认可,但未能提供反证予以推翻,故对于原告的抗辩本院不予采信。本案的争议焦点为被告与案外人黄健君签订的《租赁合同》是否侵害了原告的优先承租权,是否应当被认定为无效。首先,原、被告之间关于涉案商铺的《租赁合同》于2016年10月31日到期,被告确认在2016年8月收到原告发出的《要求优先续租商铺的函》,但同时主张在2016年8月26日复函原告一份为《关于合同到期不再续租的函》,原告亦确认收到上述复函,由此可以认定原、被告就是否续租问题已进行过协商,但未能达成一致意见,即在原、被告之间的《租赁合同》到期前,双方关于续租事宜并未协商一致,原告未取得出租人同意并重新签订租赁合同。其次,根据原告提供的汇款凭证显示2016年11月1日、2016年12月28日,原告均按照其与被告已到期的《租赁合同》约定的租金标准向被告支付租金,且支付金额变更为一次性支付三个月的租金。在被告与案外人黄健君新签订的《租赁合同》所约定的实际租金标准已超出原、被告之间《租赁合同》的标准时,原告仍按原租金标准支付,与其主张同等条件下优先承租权自相矛盾。且根据被告提供的银行流水显示,在原、被告之间《租赁合同》期限内,原告按月支付租金,并在2016年7月及2016年10月存在两次逾期支付租金的事实,被告在本案庭审中已明确提出原告存在该逾期支付租金的事实。故原告虽在《租赁合同》到期后,仍向被告支付费用,但该行为系原告单方行为,不能由此推定被告没有提出异议,无法证明双方原《租赁合同》继续有效。最后,根据被告与案外人黄健君签订的《租赁合同》记载内容显示,在租金、承租人维修责任、添附物的处理等方面均与原、被告之间的《租赁合同》的约定存在不同。同时,案外人黄健君在2016年10月12日向被告出具《承诺书》亦显示其在承租条件上与原告存在较大不同。综上,原、被告在双方《租赁合同》到期前并未达成续租合意,被告与案外人黄健君在平等自愿的前提下签订新的《租赁合同》,符合法律的相关规定,并未侵害了原告的优先承租权,关于原告主张确认被告与案外人黄健君之间的《租赁合同》无效,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
驳回原告谢朝梅的全部诉讼请求。
本案受理费人民币25元,由原告谢朝梅负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘    哲
二〇一七年六月三十日
书记员 刘惠娟(兼)
书记员 莫  莹  莹
附本案相关法律条文如下:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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