北京华风腾龙房地产开发有限公司与李建国商品房预售合同纠纷一审民事判决书

来源:中国裁判文书网2018-12-07

北京市房山区人民法院民事判决书

北京市房山区人民法院
民事判决书
(2018)京0111民初3360号
原告:北京华风腾龙房地产开发有限公司,住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1。
法定代表人:王文军,经理。
委托诉讼代理人:徐宝琦,北京市恒嘉律师事务所律师。
被告:李建国,男,****年**月**日出生,汉族,房山区人力资源和社会保障局退休干部,住北京市房山区。
委托诉讼代理人:赵志华,北京万圣律师事务所律师。
原告北京华风腾龙房地产开发有限公司(以下简称华风腾龙公司)与被告李建国商品房预售合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告华风腾龙公司的委托诉讼代理人徐宝琦,被告李建国及其委托诉讼代理人赵志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华风腾龙公司向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2016年9月28日签订的《北京市商品房预售合同》;2.判令李建国支付华风腾龙公司违约金218 825.52元;3.诉讼费由李建国负担。事实和理由:华风腾龙公司与李建国于2016年9月28日签订了《北京市商品房预售合同》,约定李建国购买华风腾龙公司开发建设的位于房山区xx镇xx小区x#住宅楼x层x单元x房屋,房屋总价2 735 319元。合同签订后,华风腾龙公司依约履行了全部合同义务,但李建国仅交纳首付款555 319元后,未依约向华风腾龙公司付清余款,至今逾期付款已超过一年多之久。为此,华风腾龙公司多次催促李建国履约付款,但李建国均不予理睬。华风腾龙公司认为李建国之违约行为侵犯了华风腾龙公司的合法权益,且给华风腾龙公司造成经济损失,理应承担违约责任,特起诉。
被告李建国辩称:不同意华风腾龙公司的诉讼请求,不同意解除合同,要求继续履行合同,不同意支付违约金。华风腾龙公司所述与事实不符,李建国没有违反合同约定,双方在合同上明确约定最初是贷款,但贷款手续的办理时间并没有通知过李建国,直到2017年3月8日李建国给销售xx打电话询问贷款的事宜,xx说没有接到办理贷款手续的通知。2017年5月17日,李建国接到xx电话通知说贷款办不了了,要一次性支付余款。根据合同约定,华风腾龙公司应当给李建国30天筹款期,即2017年6月17日前交上余款即可。当时李建国说认为时间短,经双方协商2017年7月14日是最后付款期限,超过了这个时间才应当支付违约金。但由于2017年7月14日李建国前往交钱时xx说华风腾龙公司不让收购房余款了。xx是华风腾龙公司的销售人员,其行为应当代表华风腾龙公司,李建国按时交钱,华风腾龙公司不收取,李建国不存在违约。合同上没有约定最后缴款时间,只有通过双方协商才能确定,不可能是华风腾龙公司的法人亲自与李建国协商,只能是其销售人员,故综上,李建国不存在违约,而是华风腾龙公司违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
1.通知办理贷款及得知不能贷款时间争议。合同约定,李建国应自通知可办理贷款之日起7日内携带相关文件、证明到华风腾龙公司指定地点办理贷款手续。华风腾龙公司称其销售员xx自2016年10月开始即多次打电话催促李建国办理贷款手续,并提交2017年3月始的通话记录证明其主张,但该通话记录系2017年3月以后的通话记录,即使存在2016年10月开始的双方通话记录,仅有通话记录亦无法说明其通话内容,故现华风腾龙公司提交的证据不足以证明其主张。李建国不认可华风腾龙公司于2016年10月开始即多次打电话催促其办理贷款手续,但认可其于2017年5月17日被告知不能办理贷款。本院采纳李建国的自认,认定2017年5月17日是李建国得知无法办理贷款之日。
2. 李建国于2017年7月14日前往售楼处携带房款争议。华风腾龙公司称李建国当日未备齐全部剩余房款,仅带了部分剩余房款,且李建国通过本人账户才能交纳房款。李建国称当日其持本人银行卡和朋友xx的银行卡欲向华风腾龙公司支付剩余全部房款,但被华风腾龙公司拒收,目前若华风腾龙公司同意收取房款,其一周内即可支付全部剩余房款,李建国提交了自己和xx的银行账户历史明细清单予以证明。根据双方举证及当庭陈述情况,能够确认李建国于2017年7月14日确实携款前往售楼处欲交纳房款,但被拒收。
此外,对于当事人无争议的证据,本院认定事实如下:2016年9月28日,华风腾龙公司(出卖人)与李建国(买受人)签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》(合同编号:Y1954527,以下简称“预售合同”)。该预售合同约定,李建国购买华风腾龙公司开发的位于房山区xx镇xx小区x#住宅楼x层x单元x号房屋,房屋总价款2 735 319元,李建国采取首付款和公积金贷款方式支付购房款。合同第十条逾期付款责任约定,买受人未按照约定的时间付款的,逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款当日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。
双方在该预售合同附件五对贷款进行了补充约定,即买受人同意按公积金贷款方式付款,在2016年9月28日签订主合同及补充协议,并同时支付该房屋首付款,计555 319元,贷款218万元。自通知可办理贷款之日起7日内携带相关文件、证明到出卖人指定地点办理贷款手续,自签订本合同45日内,贷款到达出卖人账户,逾期视为逾期付款违约责任,按合同约定的逾期付款责任处理。此外,合同附件十补充协议中约定买受人在预售合同网上签约后,网上签约当天须向出卖人缴齐合同规定应交款项(如采取贷款方式的缴纳首付款,一次性付款缴纳全款),如遇特殊情况,最迟也须在网上签约3日内向出卖人缴齐合同规定应交款项,否则买受人须按实际总房款的8%向出卖人支付违约金。如逾期10日,出卖人有权解除双方之间的预售合同,买受人并须积极配合出卖人办理退房手续;出卖人不解除双方之间的房屋买卖合同的,买受人除按实际总房款的8%向出卖人支付违约金外,还应当以总房款日万分之五按逾期天数向出卖人支付违约金。主合同约定的逾期付款责任约定与本补充协议不一致的,以本补充协议为准。该预售合同对双方其他权利义务同时进行了详细约定。双方签订上述合同后,李建国按照合同约定向华风腾龙公司支付了首付款555 319元。此后,因李建国无法办理贷款,李建国与华风腾龙公司销售员xx通过短信协商确定2017年7月14日为补款日,李建国按时前往,但被xx告知华风腾龙公司欲走法律程序,故不再接收房款。
本院认为:华风腾龙公司与李建国在自愿基础上签订的预售合同,是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。华风腾龙公司与李建国均应按照合同约定和法律规定,全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定付款方式为首付款加公积金贷款,因买受人原因无法办理贷款的,买受人应在得知无法办理贷款之日起30日内将全部购房款付清,到期仍不能付清,视为买受人逾期付款,买受人违约责任按合同第十条规定处理。本院根据双方举证情况认定李建国于2017年5月17日得知不能办理贷款,故其应于2017年6月16日前将全部购房款付清,逾期未付清,则根据合同第十条规定,逾期在30日内和逾期超过30日视情况分别予以处理,即若李建国于2017年7月16日前付清剩余房款则李建国应向华风腾龙公司支付违约金,双方合同继续履行;李建国于2017年7月16日前未能付清剩余房款,则华风腾龙公司有权解除合同。现华风腾龙公司于2017年7月14日明确表示不再接收房款,此时逾期尚未超过30日,解除合同的条件尚未成就。同时,庭审中李建国亦表示若华风腾龙公司接收房款,其一周之内即可交纳,故本院综合双方合同履行、举证及庭审情况认为双方合同继续履行为宜。综上,华风腾龙公司要求解除合同并以此为基础要求违约金,本院不予支持。李建国因逾期付款应承担的违约责任,华风腾龙公司可另行解决。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定,判决如下:
驳回原告北京华风腾龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费一万五千二百一十七元,由原告北京华风腾龙房地产开发有限公司负担(已交纳)。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 员 肖金良
二〇一八年八月六日
书 记 员 杨雅晴
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