北京瓷茗缘文化发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源:中国裁判文书网2018-10-24

北京市第一中级人民法院民事判决书

北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终7181号
上诉人(原审原告):北京利君祥业商务服务有限责任公司,住所地北京市门头沟区潭柘寺镇南辛房村富兴北街3号院。
法定代表人:冯利军,总经理。
委托诉讼代理人:李顺涛,北京市中产律师事务所律师。
上诉人(原审被告):北京瓷茗缘文化发展有限公司,住所地北京市门头沟区石龙经纪开发区永安路20号3号楼A-4243室。
法定代表人:李轶,董事长。
委托诉讼代理人:杨宝胜,北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京利君祥业商务服务有限责任公司(以下简称利君公司)、上诉人北京瓷茗缘文化发展有限公司(以下简称瓷茗公司)因房屋租赁合同纠纷一案,均不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初30286号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后,依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
利君公司上诉请求:1、撤销一审判决,改判支持我公司的全部诉讼请求;2、一、二审案件受理费由瓷茗公司负担。事实和理由:1、我公司已经提供充分证据证明瓷茗公司提供的房屋面积与约定明确不符;2、我公司一审提供证据证明开办旅馆业,但瓷茗公司交付的房屋无法开办旅馆业;3、瓷茗公司违约,我公司已经于2012年10月28日提出解除合同,瓷茗公司没有异议,我公司也把房屋交付给了瓷茗公司,但一审法院仍判决我公司支付一定的房屋占有使用费,认定事实不清;4、没有证据证明我公司违约,一审法院不支持我公司要求返还物业费、供暖费、房屋押金的请求,没有事实和法律依据。
瓷茗公司对利君公司的上诉辩称,我公司不同意利君公司的上诉请求和理由。1、没有证据证明我公司交付的租赁房屋面积与合同约定的不符,利君公司一审提交的证据是其单方测量的数据,不具有法律效力;2、双方在租赁合同中并没有明确约定租赁房屋的用途,我公司没有义务提供开办旅馆业的条件,利君公司也没有提供证据证明不能开办旅馆业;3、利君公司已经对房屋进行了现场查看,根据现场情况签订的合同,其就物业设施提出的意见我公司不认可;4、利君公司主张2012年10月28日解除合同,曾于2013年进行过诉讼,法院作出生效判决驳回其诉讼请求,并认定利君公司提出解除合同没有事实和法律依据,利君公司也未就房屋交接提供证据;5、我公司向利君公司发出解除合同通知后,于2014年6月份收回了房屋,利君公司应当支付期间的合同约定的所有费用。
瓷茗公司上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回利君公司的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费由利君公司负担。事实和理由:1、利君公司迟延支付租金、物业费、取暖费,构成违约,我公司已经向利君公司邮寄送达了《解除协议通知书》,双方租赁协议已于2014年5月5日解除,一审法院对此未予认定,认定事实不清;2、一审法院认定我公司可以在合理期限内收回房屋是错误的,双方租赁合同并未解除,应当继续履行,我公司不应当收回房屋;3、没有证据证明我公司在合同解除前收回了房屋,利君公司应当支付合同解除之前的租金、取暖费、物业费;4、本案一审中利君公司提出的诉讼请求和其2013年提出的诉讼请求基本一致,依据一事不再理原则,应当依法驳回利君公司的起诉;5、一审时我公司曾经提出过反诉,一审法院并未审理,属于程序违法。
利君公司对瓷茗公司的上诉辩称,我公司不同意瓷茗公司的上诉请求和理由。1、我公司于2012年10月28日提出过解除合同,瓷茗公司没有异议,双方只是对解除后的责任承担有异议,所以双方合同应当于2012年10月28日解除;2、即使我公司没有书面证据证明交接的事实,但是通过瓷茗公司后期的诉讼等行为,瓷茗公司应当可以判断出合同无法继续履行,故瓷茗公司应当防止损失扩大,尽快收房;3、上一次的诉讼我公司的诉讼请求是确认合同解除并要求返还,法院以证据不足驳回,本次诉讼我公司的诉讼请求是要求法院判决解除,不属于一事不再理;4、一审程序是合法的,瓷茗公司提出反诉,但是没有交纳反诉费。
利君公司向一审法院起诉请求:1、瓷茗公司返还我公司的房屋租金200000元、物业费17763.48元、供暖费26068元、房屋押金30000元;2、瓷茗公司支付我公司违约金100000元;3、案件受理费由瓷茗公司负担。
一审法院认定事实:2012年10月21日,利君公司与瓷茗公司签订了《滨河霁月园底商租赁协议》,利君公司承租位于门头沟区滨河霁月园8号楼地下室约931平方米,地下一层底商(以下简称涉案房屋)。该协议约定租期自2012年10月22日起至2018年1月21日止,计租期自2013年1月22日起至2018年1月21日,租金每年200000元;合同期满瓷茗公司无息退还30000元押金;双方约定,自协议签订之日起瓷茗公司给付利君公司3个月时间作为装修期,此3个月时间不计房租;在协议履行期内,瓷茗公司无正当理由不得干涉利君公司的经营自主权;任何一方未能履行本协议规定的条款或者违反国家相应法律、法规,另一方有权解除本协议,造成的损失由过错方承担;协议履行期间,任何一方无法定或约定事由,单方提出解除协议的,另一方有权要求赔偿损失,并有权按年租金的50%收取违约金。合同签订后,利君公司按合同约定向瓷茗公司支付了房屋租金200000元、押金30000元、物业费17763.48元、供暖费26068元。
合同履行过程中,利君公司就所承租房屋实际面积与约定面积不符一事向瓷茗公司提出异议,双方就此产生争议,利君公司认为合同约定面积应为实际使用面积,瓷茗公司则认为合同约定面积为房屋建筑面积。利君公司称已于2012年10月28日以电话通知的方式通知瓷茗公司解除合同,对此瓷茗公司不予认可,利君公司亦未提供充分证据。庭审中,利君公司亦未就所承租的房屋面积为637.2平方米一节向法院提交充分有效的证据。
利君公司在北京市门头沟区人民法院2012年11月15日、2013年2月28日、2013年3月21日的谈话笔录、开庭笔录中表明该公司的诉讼请求为解除与瓷茗公司之间的租赁协议。利君公司还于2013年在北京市石景山区人民法院提起诉讼,要求确认与瓷茗公司之间的租赁合同于2012年10月28日已解除。在该案诉讼中利君公司认可所承租房屋的钥匙在其手中。此案法院因利君公司未提供充分证据证明租赁合同于2012年10月28日已解除,故判决驳回了利君公司的诉请。
本案诉讼中,利君公司表示承租房屋已于2012年10月28日交还给瓷茗公司,而瓷茗公司则称自己是在2014年5月5日后三天才收回的房屋,但双方对此均未向法院提交相应证据。瓷茗公司在此前的诉讼中表示自己经利君公司允许,曾将几根木杆放进出租的房屋内。
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,在合同履行期间双方因上述争议致租赁合同无法实际履行,后双方均同意解除合同,瓷茗公司又已收回房屋,故该合同已解除。虽然双方对承租房屋的返还交付时间无法达成一致意见,但根据查明的事实可知利君公司早在2012年底即向瓷茗公司提出解除租赁合同,而此时房屋则刚交接不久,瓷茗公司完全可以在合理期限内收回房屋。现利君公司认为租赁合同约定面积与实际交付面积不符,但未向法院提交充分有效的证据,其所称事项无法采信,故法院对该公司以此为由主张瓷茗公司违约要求返还物业费、供暖费、房屋押金的诉请不予支持。根据双方所签协议约定,单方提出解除协议的,另一方有权按年租金的50%收取违约金。又考虑到利君公司毕竟已实际接收了上述房屋,根据公平原则其亦应负担相应的房屋占用费用,故法院对利君公司要求瓷茗公司返还全部房租20万元的诉请不予支持,具体的返还数额由法院依法判定。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定,判决:一、北京瓷茗缘文化发展有限公司于本判决生效后七日内返还北京利君祥业商务服务有限责任公司房屋租金十万元;二、驳回北京利君祥业商务服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。本院另查明,2013年2月28日的北京市门头沟区人民法院庭审笔录记载,利君公司提交瓷茗公司测量房屋面积计算方式,证明双方共同测量的涉案房屋面积为637.2平方米,瓷茗公司委托诉讼代理人认可该测量单据中其签字的真实性。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
本案中,利君公司在接收瓷茗公司提供的涉案房屋后,以瓷茗公司交付的房屋面积严重不符为由要求解除合同,并未实际使用涉案房屋装修或经营,系以其行为表明不再履行租赁合同,双方合同目的无法实现,利君公司已经构成违约。因利君公司拒绝履行租赁合同造成的涉案房屋的空置损失,利君公司应当承担赔偿责任,就其具体数额,一审法院考虑到利君公司在签订租赁协议后不久,即向瓷茗公司要求解除合同,且始终未实际进入涉案房屋进行装修或经营以及涉案房屋空置情况等事实,酌情判决扣除损失后瓷茗公司退还利君公司10万元是正确的,应予维持。因利君公司违约,一审法院判决驳回利君公司要求瓷茗公司退还押金的诉讼请求亦是正确的,本院予以维持。利君公司上诉主张瓷茗公司提供的房屋面积与合同约定不符,但双方合同中约定的租赁物系特定房屋,约定的租金并非依据涉案房屋面积计算所得,利君公司亦到涉案房屋现场查看确认,故其现以瓷茗公司交付的房屋面积不符为由主张瓷茗公司违约,缺乏事实依据;利君公司上诉主张涉案房屋无法开办旅馆业,但未提交充分证据予以证明,且双方合同并未明确约定利君公司承租涉案房屋的用途系经营旅馆业,瓷茗公司亦未承诺涉案房屋具备开办旅馆业的资质,故利君公司以此为由主张瓷茗公司违约,亦与事实不符。因此,利君公司不履行租赁合同的行为已经构成违约,其主张瓷茗公司违约,缺乏事实依据,其上诉要求瓷茗公司退还全部房屋租金、押金、物业费、供暖费并支付违约金,证据不足,不能成立,本院不予支持。瓷茗公司上诉不同意退还利君公司10万元,但其作为守约方,在利君公司明确提出拒绝继续履行合同并搬离涉案房屋的情况下,也负有减少损失扩大的义务,故其上诉请求亦缺乏法律依据,不能成立,本院亦不予支持。
综上所述,利君公司和瓷茗公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费6908元,由北京利君祥业商务服务有限责任公司负担3454元,由北京瓷茗缘文化发展有限公司负担3454元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年十月八日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥
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