刘丰与上海东郡房地产开发有限公司、新城控股集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

来源:中国裁判文书网2017-09-19

上海市浦东新区人民法院民事判决书

原告刘丰,男,****年**月**日出生,汉族,户籍地哈尔滨市,现住上海市浦东新区。
委托代理人蒋昭雪,上海慧博律师事务所律师。
被告上海东郡房地产开发有限公司,住所地上海市浦东新区。
法定代表人唐云龙。
委托代理人张伟伟,男。
委托代理人陶立元,男。
被告新城控股集团股份有限公司,住所地江苏省常州市。
法定代表人王振华。
委托代理人任惠国,男。
原告刘丰诉被告上海东郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,根据原告申请,本院依法追加新城控股集团股份有限公司为本案被告;同时,被告上海东郡房地产开发有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序,由审判员周婉独任审判,公开开庭进行了审理。原告刘丰及其委托代理人蒋昭雪、被告上海东郡房地产开发有限公司(以下简称东郡公司)的委托代理人张伟伟、陶立元、被告新城控股集团股份有限公司(以下简称新城公司)的委托代理人任惠国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘丰诉称,原告与被告东郡公司于2012年3月31日签订《上海市商品房预售合同》,约定原告购买位于上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),房屋总价为人民币(以下币种同)7,804,629元,合同约定被告东郡公司于2012年12月30日将系争房屋交付原告,房屋交付的标志为提交钥匙。原告于2012年12月26日应被告东郡公司的通知办理交房手续,被告东郡公司当即办理了面积差退款手续,随后原告随被告东郡公司交房人员到系争房屋内,被告东郡公司交房人员在查验房屋时发现房屋存在重大质量问题(当面记录46项问题),其中地面、墙壁存在严重漏水等问题,即向原告表示系争房屋暂时不能办理交房手续。之后,被告东郡公司一直在维修,主要原因系房屋漏水问题没有真正解决,还有房屋的装修质量存在严重问题,沙子没有和水泥搅拌即铺到地面,水泥的硬度不够、偷工减料等问题。期间原告先后五次致信被告东郡公司尽快维修早日交房,直到2016年8月14日被告东郡公司才向原告办理了交房手续。2012年12月30日至2016年8月14日期间,系争房屋的租金经评估为802,224.32元。原告认为该损失是由被告东郡公司因维修占用了系争房屋而不能提供原告居住造成,根据原告提供的图片和视频显示,系争房屋整体又装修了几遍,究其原因是房屋漏水问题没有真正解决,修了一遍下雨又漏水,装修发霉损坏,然后再修,被告东郡公司的员工素质和管理出现问题。维修期间还存在停工问题,被告东郡公司没有将维修好的精装修房交付原告,导致原告不能居住使用,以租金标准计算的房屋使用费损失理应由被告东郡公司负担。江苏新城地产股份有限公司是被告东郡公司的股东,2014年12月11日,江苏新城地产股份有限公司对被告东郡公司未清偿的债务承担连带担保义务。2015年5月25日,被告新城公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司江苏新城地产股份有限公司合并前的债权债务均由被告新城公司承担,故原告起诉,要求:1、判令被告东郡公司赔偿自2013年1月1日到2016年8月14日期间的房屋使用费损失802,224.32元,相应标准参照法院委托的评估意见书;2、判令被告新城公司对被告东郡公司的赔偿义务承担连带责任;3、本案诉讼费用由被告承担。
被告东郡公司辩称,房屋交付标准为取得交付使用许可证,被告在约定日期前已经取得交付许可证并通知原告交房,被告不存在违约。房屋使用费前提是原告必须接收房屋并占有房屋,但是本案原告拒绝接收房屋,没有理由要求被告承担房屋使用费。原告当庭陈述购买的房屋是样板房,对房屋存在的质量瑕疵是明知的,双方合同第22条也明确约定质量瑕疵被告只承担免费修复,按照修复费0.1倍给予补偿。原告无证据证明系争房屋存在的瑕疵达到严重影响被告居住的情形,根据合同约定,原告认为房屋没有达到交付条件的,必须提供有资质的鉴定机构出具的鉴定报告方能主张租金损失,合同也明确约定了被告向原告承担的损失仅包括直接损失,不包括间接损失和可得利益损失,且约定了各种损失的赔偿限额为房屋总价款的1%。综上,被告不应承担原告主张的房屋使用费损失。从2012年12月31日至2016年8月14日期间,房屋确实存在轻微质量瑕疵,被告及时予以维修,不影响原告居住使用,不同意赔偿租金损失。原告主张的部分租金损失已经超过诉讼时效,2015年1月10日前即使有租金产生,也已经超过诉讼时效。
被告新城公司辩称,其吸收合并江苏新城物业公司后发布的说明,针对的是2014年之前的债务,2014年之后的债务不应由其承担相应的担保责任。
反诉原告东郡公司诉称,反诉原告与反诉被告刘丰于2012年3月31日就购买系争房屋签订商品房预售合同,约定总价款为7,804,629元。反诉原告于2012年12月30日前将系争房屋交付反诉被告,交付条件为取得住宅交付使用许可证。后反诉原告于2012年12月19日取得上海市新建住宅交付使用许可证并通知反诉被告收房,但反诉被告在2012年12月30日拒绝收房。根据合同补充条款一第八条约定,交付条件、标准和日期仅以合同约定的条件、标准和日期为准,买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时,或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的,且视为房屋交付行为已完成,出卖人不承担逾期交房的违约责任,且有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金。反诉被告行为已严重损害反诉原告的合法权益,故反诉,要求:1、判令反诉被告支付违约金802,224.32元(根据合同补充条款一第八条,以总房款7,804,629元为基数,按照每日万分之五标准,从2012年12月26日起到2016年8月14日,算出来的违约金是519万元,现仅主张802,224.32元);2、判令诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告刘丰辩称,反诉被告没有拒绝收房,是反诉原告不同意交房,根据合同补充条款第8.4条,视同2012年12月30日交房,同时又约定了逾期收房违约金,是自相矛盾的。根据反诉被告发出的五封催告函,证明被告东郡公司因维修的原因没有交付房屋,所以不同意反诉请求。
经审理查明:2012年3月31日,原告与被告东郡公司签订《上海市商品房预售合同》,约定由原告购买系争房屋,房屋总价为(不包含房屋全装修价格)为7,804,629元。合同第十条约定,房屋交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》。第十一条约定,被告东郡公司于2012年12月30日前将系争房屋交付原告。第二十二条约定,被告交付系争房屋有其他工程质量问题的,原告在保修期内有权要求被告除免费修复外,还须按照修复费的0.1倍给予赔偿。合同补充条款一第八条房屋交付(一)交付条件第二项约定,对出卖人及出卖人授权的工作人员另行出具的任何关于上述质量瑕疵的整改或维修或修复后通知等任何口头或书面承诺或意见等,仅作为出卖人履行维修义务的意思表示,买受人不得据此主张出卖人逾期交房。交付条件、标准和日期仅以合同约定的条件、标准和日期为准,买受人如果以本条规定的不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为为理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时,或买受人如果拒不按照合同约定,交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料、交付程序等前来办理交房手续的,出卖人不承担逾期交房的违约责任,且有权解除本商品房买卖合同并要求买受人承担逾期收房的合同总价款日万分之五的违约责任。第四项约定,出卖人书面通知买受人接收房屋的,买受人应当在合同约定或出卖人指定的时间接收房屋,买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的,除依据政府主管部门认定的由资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构质量不合格的合法证明件,并经出卖人确认外,买受人不得拒绝接收房屋。否则,出卖人有权视为房屋交付行为已完成,买受人承担相应风险。对于上述未按合同约定接收房屋的行为,出卖人有权要求买受人承担延期接收的违约责任。第八条房屋交付(八)约定,买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续构成买受人逾期收房。自逾期之日起,所发生的与该房屋管理和保管有关的费用由买受人承担,且买受人向出卖人支付日总房价款万分之五的违约金。第九条合同解除及赔偿(四)违约及赔偿第四项约定,若因出卖人违约导致买受人解除本合同的,出卖人应根据法律规定与本合同承担违约赔偿责任。买方同意出卖人根据本合同及补充协议等向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付合同总价款1%,且根据本合同及补充协议等出卖人向买受人支付的赔偿损失仅为直接损失,不包括间接损失和可得利益损失。
合同签订后,原告依约支付房价款。2012年12月19日,被告取得系争房屋上海市新建住宅交付使用许可证。在合同约定的交付日期前,双方至系争房屋内进行验看,但最终未办理房屋交付手续。2013年原告将沙发及床搬入系争房屋内。2014年11月10日,原告发信给被告,表示房屋漏水、大理石问题,导致房屋至今不能交付和入住,希望能尽快修复并交付入住,同时保留追偿的的权利,该信件由李亦飞签收。2014年11月12日,原告再次发函要求修复漏水、大理石等问题,并表示要求赔偿经济损失,该信件由李亦飞签收。2015年1月18日,原告发函给被告要求尽快维修并赔偿经济损失,该信件由谢恺签收。2015年9月8日,袁婴、李祥出具说明,称系争房屋存在厨房恢复、橱柜安装、部分大理石贴脚线和卫生间部分大理石更换、负二层部分木饰面问题恢复、配电箱木饰面恢复、次卧地板安装、次卧软包恢复、负二层地砖恢复、室外庭院绿化恢复等问题,并承诺于2015年9月30日前进行处理完毕,并进行精保洁完毕。2015年11月9日,原告发信给被告,表示至今未收到被告第二次接房通知,要求被告解决房屋漏水、开裂墙面及门套变形、瓷砖空鼓等质量问题,并要求进行赔偿和办理房屋交接手续等,该信件由李兴成签收。2016年5月30日,原告再次发函给被告,要求加快维修进度,尽早交房并赔偿,该信件签收人为张易刚。2016年8月14日,原告领取系争房屋钥匙。
另查明,张明吉自2015年5月至8月个人城镇基本养老保险缴费单位为上海东郡房地产开发有限公司,2015年9月至2016年12月缴费单位为上海新城松郡房地产有限公司。李亦飞自2015年5月至2017年3月个人城镇基本养老保险缴费单位为西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司。李兴成自2015年6月至2017年3月个人城镇基本养老保险缴费单位为西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司。谢恺自2014年8月至2017年3月个人城镇基本养老保险缴费单位为西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司。袁婴自2006年9月至2015年6月养老保险缴费单位为常州新城房地产开发有限公司,自2015年7月至10月为江苏新城地产股份有限公司,自2015年11月至2017年3月为西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司江苏新城地产股份有限公司企业信用信息公示报告显示,该公司已于2016年4月13日被核准注销,该公司2013年及2014年年度报告均显示新城控股集团有限公司为其股东,2013年年度报告显示其对上海东郡房地产开发有限公司进行投资。上海东郡房地产开发有限公司于2007年5月31日成立,注册资本为1,000万元,股东江苏新城地产股份有限公司于2007年5月29日实缴出资1,000万元,2011年1月10日实缴出资40,000万元;2016年6月21日该公司投资人(股权)发生变更,由江苏新城地产股份有限公司变更为新城控股集团股份有限公司;2014年12月17日上海东郡房地产开发有限公司注册资本由40,000万元变更为1,000万元。西藏新城悦物业服务股份有限公司企业信用信息公示报告显示,其名称由江苏新城物业服务有限公司于2015年12月21日变更为西藏新城物业服务有限公司西藏新城物业服务有限公司名称于2016年9月23日变更为西藏新城悦物业服务股份有限公司,其其中一个股东为江苏新城地产股份有限公司西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司企业信用信息公示报告显示其名称由江苏新城物业服务有限公司上海分公司于2016年4月6日变更为西藏新城物业服务有限公司上海分公司西藏新城物业服务有限公司上海分公司名称于2016年10月24日变更为西藏新城悦物业服务股份有限公司上海分公司。2014年12月11日上海东郡房地产开发有限公司出具《有关债务清偿及担保情况的说明》,称公司已于2014年9月27日在报纸上刊登了减资公告,就减资所涉及的问题及担保问题作出说明:根据公司编制的资产负债表及财务清单,公司对外债务为0万元,至2014年12月11日,公司已向要求清偿债务或提供担保的债权人清偿了全部债务或提供了相应的担保,如有未清偿的债务,由公司继续负责清偿,并由股东提供相应担保,江苏新城地产股份以下公司在担保人(股东)签字、盖章处加盖公章。2016年3月15日,江苏新城地产股份有限公司出具《江苏新城地产股份有限公司债务清偿说明》,称公司于2015年5月25日经股东会决议,同意通过《关于新城控股集团有限公司换股吸收合并公司方案的议案》,江苏新城地产股份有限公司注销,江苏新城地产股份有限公司合并前的债权债务均由合并后存续的新城控股集团有限公司承继。
审理中,经当事人申请,本院依法委托上海八达国衡房地产土地估价有限公司对系争房屋相应租金进行评估,该公司于2017年3月14日出具《房地产估价报告》,估价结果为,系争房屋于2013年1月时月租金为16,256元,于2014年1月时月租金为17,695元,于2015年1月时月租金为19,736元,于2016年1月时月租金为21,293元。
庭审中,原告提交照片、录像等资料,证明被告对系争房屋的维修情况,但被告对原告提交是上述材料真实性均不予确认,同时认为即使属实,也不能证明原告向被告报修,房屋一直出于维修状态。
上述事实,由上海市商品房预售合同、付款凭证、上海市新建住宅交付使用许可证、致东郡房地产开发公司的信函、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、企业信用信息公示报告、有关债务清偿及担保情况的说明、江苏新城地产股份有限公司债务清偿说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为,依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,双方均应遵照履行。本诉部分,被告东郡公司虽对原告提交的照片、录像等资料真实性予以否认,但根据原告致被告东郡公司信函的签收情况,相应的信函均由双方合同约定的被告东郡公司聘请的物业公司工作人员签收,其内容均反映原告要求被告就系争房屋产生的漏水等质量问题进行修复并尽快将房屋交付原告,再结合原告提交的照片等证据,本院有理由相信原告所述维修事实存在。原告虽提交照片、录像等作为证据证明维修现场情况,但在2013年原告实际将沙发、床等搬入系争房屋内,可见原告对于系争房屋利用并未受到任何限制,故仅根据照片、录像及原告给被告的信函,本院难以判断自双方合同约定的房屋交付之日起至原告领取房屋钥匙期间长达三年多时间原告均需腾空房屋进行维修的必要性,也无法判断维修所需时间长短。综上,对于原告主张的损失,本院根据本案实际,结合系争房屋租金情况,酌情支持40万元。被告东郡公司提出诉讼时效的抗辩,但根据原告发函及签收情况,被告东郡公司虽未直接签收信函,但其聘请的物业人员签收了原告送交的信函,被告东郡公司对于原告的主张应该明知,故对其时效抗辩本院不予采信。被告东郡公司提出合同对质量瑕疵被告承担的为修复责任及修复费用的0.1倍的赔偿,且赔偿限额为1%,而非原告主张的租金损失,本院认为原告购买的系争房屋因维修原因导致不能正常使用,原告据此主张租金损失并无不当,被告提出的赔偿限额适用前提为被告违约原告主张解除合同的违约赔偿,并不适用于本案原告主张,故对被告的抗辩本院不予采信。针对原告要求新城公司承担连带责任的请求,原告与被告东郡公司于2012年3月签订上海市商品房预售合同,双方在合同履行过程中就房屋质量问题发生纠纷;之后被告东郡公司于2014年12月注册资本减少,江苏新城地产股份有限公司自愿为其提供相应担保,江苏新城地产股份有限公司注销后其相应的债权债务均由新城公司承继,故原告要求被告新城公司承担连带责任,本院予以支持;被告新城公司抗辩本院不予采纳。反诉部分,鉴于本诉部分本院确认房屋维修事实存在,反诉被告非恶意拒收房屋,故反诉原告要求反诉被告支付逾期收房违约金请求,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》之第一百零七条规定,判决如下:
一、被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丰房屋使用费损失40万元;
二、被告新城控股集团股份有限公司对被告上海东郡房地产开发有限公司上述第一项付款承担连带支付责任;
三、驳回反诉原告上海东郡房地产开发有限公司的全部反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,822元,减半收取计5,911元,由原告刘丰负担2,956元,被告上海东郡房地产开发有限公司负担2,955元;评估费20,000元,由原告刘丰负担10,000元,被告上海东郡房地产开发有限公司负担10,000元;反诉案件受理费减半收取计5,911元,由反诉原告上海东郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员周婉
二〇一七年八月三日
书记员刘露
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