6110苏州工业园区科技发展有限公司与江苏狼图腾信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源:中国裁判文书网2018-11-27

苏州工业园区人民法院民事判决书

苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0591民初6110号
原告:苏州工业园区科技发展有限公司,住所地苏州工业园区星湖街328号。
法定代表人:顾宁,总经理。
委托诉讼代理人:鲁勇,北京观韬中茂(苏州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张艳松,北京观韬中茂(苏州)律师事务所律师。
被告:江苏狼图腾信息科技有限公司,住所地苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园一期142B单元。
法定代表人:左佑。
原告苏州工业园区科技发展有限公司与被告江苏狼图腾信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年7月14日受理后,依法由审判员刘洋适用简易程序审理。因被告下落不明,本案转为适用普通程序审理,本院依法组成合议��于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳松到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求:1.被告支付拖欠租金91113.2元及违约金16222.7元(暂计至2017年6月13日,实际主张至付款之日);2.被告支付拖欠物业费4729.3元及违约金290.9元(暂计至2017年6月13日,实际主张至付款之日);以上1、2项诉请中被告应支付的费用与被告支付的保证金18538.4元予以抵扣;3.被告承担诉讼费。审理中,原告明确各项诉请金额及计算方式如下:诉请1中租金91113.2元是2015年8月至2017年2月的租金,其中2015年8月至2016年1月每月租金为3089.7元,2016年2月租金为4474.8元,2016年3月至2017年1月每月租金为5885.2元,2017年2月租金为3363元;违约金分段计算,自每月10号起每逾期一日按应付金额的万分之五计算,主张至实际付款之日。诉请2中物业费4729.3元是2016年11月至2017年2月的物业费,其中2016年11月至2017年1月每月物业费1324.2元,2017年2月1日至2月16日的物业费756.7元;违约金分段计算,自每月10号起每逾期一日按应付金额的万分之五计算,主张至实际付款之日。保证金是3个月标准租金。事实和理由:2014年2月13日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告承租原告房屋,合同对租金、租期、物业费、押金及违约责任等事项作出约定。合同签订后,原告将租赁房屋交付被告使用。合同期满后,双方又于2016年2月17日再签订《房屋租赁合同》,续租一年。但截至起诉日,被告尚有2015年8月及之后的租金、物业费等未付,原告多次催讨未果,被告已严重违约。
被告未作答辩。
经审理查明:2014年2月13日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定:乙方承租甲方苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内142B单元之办公研发用房,建筑面积147.13平方米,租赁期24个月,自2014年2月17日至2016年2月16日止。月标准租金6179.5元,乙方按照以下具体明细向甲方支付租金:2014年2月17日至2015年2月16日为0元/月,2015年2月17日至2016年2月16日为3089.7元/月。物业服务费1324.2元/月。除首期租金和物业服务费外,乙方应于每月10日前支付当月租金和物业服务费。保证金18538.4元,乙方于合同签订之日缴纳。本合同终止后,甲方应在乙方付清全部应付款、按本合同办理交还房屋手续且无其他违约行为后的10个工作日内无息退还乙方交纳的保证金。若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其它费用以及违约金或损害赔偿费用等情形,甲方可先行抵扣,但不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。整个合同期内,保证金应保持足额。若乙方违反合同约定导致甲方抵扣乙方保证金,乙方必须在收到甲方书面通知之日起十个工作日内重新补足支付扣除的保证金部分。本合同终止或解除的,乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同13.3条约定:乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上,或空关该房屋2个月以上的,甲方经书面通知乙方即可提前解除合同。14.4条约定:乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金及其他应付款项的,每逾期一日,乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金,违约金计算至乙方付清全额款项之日。14.6条约定:若因合同13.3条约定的情形提前解���合同的,甲方有权没收保证金,乙方还应按合同剩余租期租金总额的20%支付违约金。14.9条约定:若乙方存在13.3条约定的情形导致甲方提前解除合同的,乙方根据政策或合同约定享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向甲方据实补足。合同还就其他事项作了约定。合同签订后,被告向原告支付租金押金18538.4元并入驻租赁房屋。
2016年2月17日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)续签《房屋租赁合同》一份,约定:租赁期12个月,自2016年2月17日至2017年2月16日止。月标准租金6179.5元,乙方按照以下具体明细向甲方支付租金:2016年2月17日至2017年2月16日为5885.2元/月。合同其他约定与2014年2月13日《房屋租赁合同》一致。
审理中,原告陈述:被告拖欠租金91113.2元(其中2015年8月至2016年1月每月租金为3089.7元,2016年2月租金为4474.8元,2016年3月至2017年1月每月租金为5885.2元,2017年2月1日至2月16日租金为3363元)、物业费4729.3元(其中2016年11月至2017年1月每月物业费1324.2元,2017年2月1日至2月16日的物业费756.7元)。原告尚未实际占有租赁房屋。
以上事实,有房屋租赁合同等证据及庭审笔录予以证实,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,应为有效,双方均应诚信履行合同。被告未按约支付租金、物业服务费等,已构成违约。原告诉请被告支付拖欠的租金91113.2元、物业费4729.3元,并详列各项费用具体构成,经本院依合同约定及证据核算,除2016年2月租金应为4342.9元而非4474.8元外,其余各项费用均无误,被告未举证证明其已付相关款项,故本院认定两项费用合计95710.6元。合同于2017年2月16日到期,被告应向��告支付的费用与被告支付的保证金18538.4元于其时存在抵扣结算之必要,故结算时点定于2017年2月16日为宜。因合同约定的逾期付款违约金标准过高,原告亦未就其实际损失情况举证,故本院酌情按各期租金、物业服务费逾期付款金额参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算逾期期间的利息确定被告应承担的违约金金额。经以此方式逐项计算,本院酌定截至2017年2月16日被告应付原告违约金5500元。因此,截至2017年2月16日,被告合计应付原告租金、物业费、违约金101210.6元,被告支付的保证金18538.4元高于可优先抵扣的违约金,故扣除保证金后的余额82672.2元应作为被告结欠原告的本金并以此作为基数计算此后的逾期付款违约金。综上,被告应偿付原告欠款82672.2元及违约金(以82672.2元为基数,自2017年2月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止),超出此限的原告诉请,本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃相应抗辩权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告江苏狼图腾信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告苏州工业园区科技发展有限公司欠款82672.20元及违约金(以82672.20元为基数,自2017年2月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止);
二、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利���。
案件受理费2918元、公告费600元,合计3518元,由原告苏州工业园区科技发展有限公司负担518元,被告江苏狼图腾信息科技有限公司负担3000元。该款原告已预交,由被告于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:10×××76。
审 判 长  刘 洋
人民陪审员  钱建和
人民陪审员  吴素元
二〇一八年三月二十二日
书 记 员  孟 杰
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二、限制出境,在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的,将予以拘留、罚款;构成犯罪的,将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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