周某某与成都天朗置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

四川省大邑县人民法院民事案件(2016)川0129民初665号中国裁判文书网

四川省大邑县人民法院
民事判决书

周某某与成都天朗置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0129民初665号
原告周某某,女,汉族,住四川省成都市高新区。
委托代理人周某某(特别授权),男,汉族,住四川省绵阳市游仙区。系原告父亲。
被告成都天朗置业有限公司。住所地:四川省成都市武侯区。
法定代表人孙某某。
第三人中国农业银行股份有限公司大邑支行。住所地:四川省成都市大邑县。
法定代表人游某某。
原告周某某诉被告成都天朗置业有限公司(以下简称“天朗公司”)及第三人中国农业银行股份有限公司大邑支行(以下简称“农业大邑支行”)商品房买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月12日立案受理后,依法由代理审判员王建华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人周某某到庭参加了诉讼,被告与第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称,2003年8月20日,原告因购买被告开发的位于大邑县花水湾温泉区被告签订了《商品房买卖合同》。2003年9月18日,原告与第三人农行大邑支行签订了《个人住房按揭合同》。后商品房建设工程停工,以天朗公司的现状,无法履行与原告所签订合同约定的义务。原告特诉至人民法院,请求判令:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2、被告退还原告购房首付款104,000.00元及相关费用1,498.00元,并以105,498.00元为基数自2003年8月20日起至还清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失;3、解除原与第三人签订的《个人住房按揭合同》,由第三人直接向第三人返还借款本金、利息及费用;4、诉讼费由被告承担。
被告天朗公司未作答辩,也未提交任何证据。
第三人农行大邑支行未作答辩,也未提交任何证据。
经审理查明:原告(买受人)与被告(出卖人)于2003年8月20日签订了《商品房买卖合同》(合同编号:0000127),双方约定:原告购买由被告开发的位于四川省大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”第二组团X单元X号房屋,该房屋建筑面积53.21平方米,房价按套计算,共计260,000.00元,付款方式为首付款加银行按揭,被告应于2004年1月1日向原告交房。买卖合同订立后,原告向被告支付首付款104,000.00元。2003年9月18日原告(借款人)、第三人(贷款人)与被告(保证担保人)订立了《个人住房按揭合同》【合同编号:(大邑县支行)农银按字(2003)第XXXX号】,约定原告向第三人借款156,000.00元,借款用途为支付原告未付的购房款,借款利率按月利率4.2‰执行,借款期限自2003年9月18日起至2003年9月17日止。原告以所购买的但尚未取得产权的房屋作抵押,同时原告以第三人为受益人、以案涉房屋为保险标的向中国平安财产保险股份有限公司购买了一份财产保险,原告为此支付了1,498.00元;被告自愿对该借款承担连带保证责任。借贷合同订立后,第三人履行了出借义务。但被告未能按约定向原告交房,至本案一审辩论终结前被告仍未交房。
另查明:2013年8月21日本院作出(2013)大邑民初字第20号民事判决书,判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房按揭合同》【合同编号:(大邑县支行)农银按字(2003)第XXXX号】,原告给付第三人借款本金150,963.17元并支付合同约定的利息及逾期利息。
上述事实,有当事人的陈述、《商品房买卖合同》(合同编号:0000127)、《个人住房按揭合同》【合同编号:(大邑县支行)农银按字(2003)第XXXX号】、收款收据、四川省大邑县人民法院(2013)大邑民初字第20号民事判决书、《中国平安财产保险股份有限公司个人抵押商品住房综合保险保险单》等证据在卷证实。
本院认为,原、被告订立的《商品房买卖合同》(合同编号:0000127)以及原、被告与第三人订立的《个人住房按揭合同》【合同编号:(大邑县支行)农银按字(2003)第XXXX号】,意思真实表示,且不违反法律的强制性规定,买卖合同与借贷合同均成立并有效。原告依约向被告支付了全部购房款,已履行了买卖合同义务,但被告被告未能按约定向原告交房已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;……”,就本案而言,被告应于2004年1月1日向原告交房,但在至本案一审辩论终结前的长达12年之久的时间里被告仍未交房,在原告催告的情形下,本院推定原告留给了被告履行交房的合理期限,因此,被告的违约行为符合合同解除情形,原告请求解除商品房买卖合同应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,原告要被告被告返还原告购房首付款104,000.00元及自违约之日起计算的利息与赔偿因购房而支出的保险费损失1,498.00元于法有据,本院予以支持;但原告要求对保险费损失1,498.00元也计算利息,于法无据,本院对此不予支持。原告请求解除原、被告及第三人之间签订的《个人住房按揭合同》,因该合同已由本院(2013)大邑民初字第20号民事判决予以了解除,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定,在《个人住房按揭合同》解除后,对于本院(2013)大邑民初字第20号民事判决所确定的应由本案原告归还第三人的借款本金150,963.17元以及该判决所确定的应由本案原告支付第三人的利息与逾期利息损失,原告要求直接由被告向第三人清偿的请求符合法律规定,本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、解除原告周某某与被告成都天朗置业有限公司于2003年8月20日签订的买卖位于四川省大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”第二组团X单元X号房屋的《商品房买卖合同》(合同编号:0000127);
二、被告成都天朗置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周某某购房首付款104,000.00元并支付利息(利息计算方法:以104,000.00元为基数,从2004年1月2日起至本院指定的履行期间届满之日止,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算);
三、被告成都天朗置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某某保险费损失1,498.00元;
四、被告成都天朗置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司大邑支行借款本金150,963.17元,并支付合同约定的利息及逾期利息损失;
五、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3,410.00元,减半收取1,705.00元,由被告成都天朗置业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员  王建华
二〇一六年九月一日
书 记 员  安 威
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